外国人可以在南非购买永久产权（freehold）住宅和分层产权（sectional title）公寓，没有国籍限制，流程和本地人基本相同。区别主要在钱上：非居民通常只能贷到房价的50%，资金必须通过银行正规汇入，并保留好汇入凭证，将来卖房才能把钱汇出去。
买房流程（一般2到3个月）
- 看房、谈价：通过在PPRA注册的中介看房，查看物业的市政估价、物业费（levy）和小区规定。
- 签购房要约（Offer to Purchase）：双方签字后即具法律约束力。常见“暂停条件”是在规定时间内拿到银行贷款，务必写清楚。
- 付定金：打入过户律师的信托账户，不要直接给卖家或中介个人。
- 过户律师（conveyancer）办理过户：由卖方指定，负责FICA核查、向SARS缴纳过户税、准备文件并提交契据登记处（Deeds Office）。
- 办理贷款登记：如有贷款，由银行指定的律师同步办理抵押登记。
- 登记完成：在契据登记处登记后，房子才正式归你。
非居民买家还需先办SARS税号，过户税才能申报，建议签约后立即启动，详见南非个人所得税与税务居民身份。FICA材料一般包括护照、境外地址证明、银行资信证明和资金来源证明，比本地买家审核更严。
过户税（Transfer Duty）
由买方缴纳，向SARS申报。截至2026年10月（2026年4月1日起的税率与上一年相同）：
| 房产价值 | 过户税 |
|---|---|
| R1,210,000以下 | 0 |
| R1,210,001–R1,663,800 | 超出R1,210,000部分的3% |
| R1,663,801–R2,329,300 | R13,614 + 超出R1,663,800部分的6% |
| R2,329,301–R2,994,800 | R53,544 + 超出R2,329,300部分的8% |
| R2,994,801–R13,310,000 | R106,784 + 超出R2,994,800部分的11% |
| R13,310,001以上 | R1,241,456 + 超出R13,310,000部分的13% |
例如：买一套R200万的房子，过户税约为R33,786；R300万约为R107,356。向增值税纳税人（如开发商）购买新房的，通常交15%增值税（含在房价里）而不交过户税。
另外还有过户律师费、贷款登记律师费和契据登记处费用，按房价分档收取，买前请律师出具费用估算。
贷款：非居民和持工作签证的区别
- 非居民（不在南非居住）：银行一般最多贷50%，另外50%需自有资金从境外汇入。按外汇管制规定，非居民每借1兰特，需从境外汇入1兰特。
- 在南非工作的外国人：部分银行会按收入、签证剩余期限和雇主情况评估，成数可能高于50%，但条件因行而异，请找银行或贷款中介比较。
- 贷款材料一般包括护照、签证、近6个月工资单、劳动合同或经营者的财务报表和银行流水。
- 利率以优惠利率（prime）为基准浮动：2026年9月25日起，南非银行优惠利率为10.75%。
钱怎么进来、怎么出去
购房款应通过银行从境外电汇到过户律师信托账户，并保留SWIFT汇款凭证（MT103）、银行出具的入境资金记录（deal receipt）。这些是将来卖房后把钱汇出的关键凭证。千万不要用地下钱庄“换汇”买房，资金来源说不清，过户和以后汇出都会出问题。详见南非与中国之间汇款。
非居民卖房时，如售价超过R200万，买方须按SARS规定预扣一部分售价（个人为7.5%）作为资本利得税预缴，多扣可申请退还。
华人买房提醒
- 买房不能带来居留身份，想长期留下请看南非永久居留。
- 每年还有市政费（rates）、物业费、房屋保险等固定开支，出租的话租金收入要报税。
- 封闭小区和安保好的公寓转手更容易，也更适合不常住的业主。
- 新到南非、还不熟悉区域的，建议先租一段时间再买，见南非租房指南。
在一些地区，大型持牌赌场度假村是周边重要的商业和就业中心，也是看房时可以留意的配套之一。南非的实体赌场和持牌体育投注合法，网上赌场游戏违法。想了解相关法律和合法场所，请看南非博彩专区。
常见问题
外国人买房有什么限制吗？
普通住宅没有国籍限制，可以个人、联名或通过公司持有。农业用地等特殊类型请先咨询律师。
可以全款买吗？
可以。全款买房同样需要通过银行汇入资金并完成FICA核查。
过户要多久？
一般2到3个月，取决于贷款审批、市政清税证明和契据登记处的进度。
卖房后钱能汇回中国吗？
能证明当初资金是从境外汇入的，售房款一般可以汇出，但需完成相应税务手续。
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